Investir dans un groupement forestier, agricole ou viticole

Ces trois structures partagent une même logique juridique mais des régimes fiscaux qui ne se recouvrent pas totalement. Chacune mérite d'être étudiée séparément avant d'envisager une souscription, et en particulier avant de l'intégrer dans un audit patrimonial qui en mesure la place au regard du reste du patrimoine.

Qu'est-ce qu'un groupement foncier ?

Un groupement foncier est une société civile qui achète et détient un bien immobilier à vocation forestière ou agricole. Dans la plupart des cas rencontrés en gestion patrimoniale, il ne l'exploite pas lui-même. Pour un GFA ou un GFV, l'exploitation est confiée à un tiers par bail rural à long terme, d'une durée minimale de dix-huit ans. Pour un GFF, la gestion suit un mode différent, fondé sur un plan simple de gestion confié à un professionnel, détaillé dans la section qui lui est consacrée.

L'associé qui souscrit des parts devient copropriétaire indirect du foncier. Il perçoit sa quote-part du fermage, le loyer versé par l'exploitant, mais ne gère ni la forêt, ni les terres, ni la vigne au quotidien. Cette séparation entre propriété et exploitation est le principe fondateur des groupements fonciers, quelle que soit leur spécialité.

Pour les groupements fonciers agricoles, l'accès aux régimes fiscaux favorables détaillés ci-dessous suppose que les statuts interdisent l'exploitation en faire-valoir direct par la société elle-même, en application de l'article L. 322-6 du code rural et de la pêche maritime. Pour les groupements forestiers, dont l'objet civil est défini par l'article L. 241-3 du code forestier, l'accès aux mêmes régimes suppose plutôt un certificat de gestion durable et un engagement de conservation des parts, détaillés dans la section suivante.

Le groupement foncier forestier (GFF)

Un GFF est une société civile qui détient un massif forestier, sans faire appel public à l'épargne. Sa gestion suit un plan simple de gestion (PSG), un document agréé par le centre régional de la propriété forestière qui programme les coupes et les travaux, mis en œuvre par un expert forestier, une coopérative ou l'Office national des forêts. Il se distingue du groupement forestier d'investissement (GFI), créé par la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 (dite loi PACTE) et codifié aux articles L. 214-86 et suivants du code monétaire et financier. Le GFI, contrairement au GFF, fait appel public à l'épargne : sa société de gestion doit être agréée par l'Autorité des marchés financiers, et son offre de parts fait l'objet d'une note d'information visée par l'Autorité. Ce statut réglementaire distinct emporte une conséquence fiscale importante, détaillée plus loin.

Ce placement présente un risque de perte en capital. La valeur des parts dépend de celle du massif forestier, exposée aux aléas climatiques, aux tempêtes et aux prix du bois. Rien ne garantit sa progression ni son maintien.

Le régime fiscal des revenus perçus par l'associé n'est pas uniforme : le produit des coupes de bois est imposé selon le revenu cadastral, un régime forfaitaire propre à la sylviculture et distinct des revenus fonciers de droit commun, tandis que les revenus de chasse ou de pêche relèvent, eux, de la catégorie des revenus fonciers classiques.

La fiscalité du GFF repose sur trois volets distincts, à ne pas confondre.

À l'entrée, la souscription en numéraire de parts de GFF peut ouvrir droit à un crédit d'impôt sur le revenu de 25 % du montant investi, dans la limite annuelle de 6 250 euros pour une personne seule et 12 500 euros pour un couple, conformément à l'article 200 quindecies du code général des impôts. Ce dispositif, appelé DEFI Forêt et applicable jusqu'au 31 décembre 2027, suppose un engagement du souscripteur de conserver la totalité de ses parts jusqu'au 31 décembre de la huitième année suivant la souscription. Les souscriptions réalisées en apport de nature, plutôt qu'en numéraire, n'y ouvrent pas droit.

Au titre de l'impôt sur la fortune immobilière, les parts de GFF peuvent être exonérées à hauteur des trois quarts de leur valeur nette, en application de l'article 976, II du CGI, sous réserve d'un engagement de gestion durable de trente ans et de la détention des parts depuis plus de deux ans. Cette exonération ne s'applique en revanche pas aux parts de groupements forestiers dits d'investissement, ni aux parts de sociétés d'épargne forestière, comme le précise expressément le BOFiP BOI-PAT-IFI-30-20, § 120. Vérifier la nature exacte du véhicule proposé, GFF classique ou GFI, est donc un préalable avant toute recherche d'allègement d'IFI.

En matière de succession et de donation, les parts de GFF sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit à hauteur des trois quarts de leur valeur, sans plafond, en application de l'article 793, 1, 3° du CGI. Ce régime, connu sous le nom de dispositif Monichon, suppose le même engagement de gestion durable de trente ans.

Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'être modifié ultérieurement.

Ce placement est peu liquide : la revente n'est ni garantie ni immédiate. La cession de parts de GFF passe le plus souvent par un marché secondaire restreint, faute d'appel public à l'épargne.

Le groupement foncier agricole (GFA)

Un GFA est une société civile qui détient des terres agricoles. L'article L. 322-6 du code rural et de la pêche maritime admet deux configurations : le GFA exploitant, qui met directement en valeur ses terres, et le GFA bailleur, plus courant en gestion patrimoniale, dont les statuts interdisent l'exploitation directe et qui donne ses terres à bail rural à long terme à un exploitant tiers. Les développements qui suivent concernent le GFA bailleur, seule configuration éligible aux régimes fiscaux décrits ci-dessous.

Ce placement présente un risque de perte en capital. La valeur des parts suit celle du foncier agricole, qui peut fluctuer à la baisse selon les zones et les cycles économiques du secteur.

Au titre de l'impôt sur la fortune immobilière, les biens ruraux donnés à bail à long terme et les parts de GFA non exploitants peuvent bénéficier d'une exonération partielle, en application de l'article 976, III et IV du CGI : trois quarts de la valeur jusqu'à 101 897 euros, puis la moitié au-delà de ce seuil.

En matière de succession et de donation, les parts de GFA sont exonérées à hauteur des trois quarts de leur valeur, dans la limite de 600 000 euros par bénéficiaire, et de la moitié au-delà, en application de l'article 793, 1, 4° du CGI et de l'article 793 bis du CGI. Ce seuil de 600 000 euros résulte de l'article 70 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), qui l'a relevé par rapport au plafond antérieur de 300 000 euros. Le bénéfice de cette exonération suppose un bail d'au moins dix-huit ans, une détention des parts depuis deux ans au moins, et la conservation du bien par le bénéficiaire pendant cinq ans.

Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'être modifié ultérieurement.

Ce placement est peu liquide : la revente n'est ni garantie ni immédiate. Un GFA n'est pas coté et la sortie repose sur la recherche d'un acquéreur pour les parts.

Le groupement foncier viticole (GFV)

Un GFV est une variante viticole du groupement foncier agricole. Il détient des parcelles de vigne, parfois des bâtiments d'exploitation, et les confie par bail rural à long terme à un vigneron. L'associé perçoit sa part du fermage, en numéraire ou parfois en bouteilles selon les statuts du groupement.

Sur le plan fiscal, le GFV suit le même régime que le groupement foncier agricole puisqu'il en constitue juridiquement une déclinaison au sens des mêmes articles du code rural et de la pêche maritime. Les parts de GFV bénéficient donc de la même exonération partielle d'IFI (trois quarts jusqu'à 101 897 euros, moitié au-delà) et du même abattement de succession (trois quarts jusqu'à 600 000 euros par bénéficiaire, moitié au-delà), sous les mêmes conditions de bail rural à long terme et de durée de détention.

Ce placement présente un risque de perte en capital et un rendement qui dépend directement de l'appellation, du terroir et de la qualité de l'exploitant retenu. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'être modifié ultérieurement.

Ce placement est peu liquide : la revente n'est ni garantie ni immédiate, en particulier pour les GFV les plus confidentiels, souscrits dans un cercle restreint d'investisseurs.

L'investissement responsable dans le foncier

Un groupement foncier s'inscrit par nature dans une logique de gestion durable du vivant, puisque l'accès aux régimes fiscaux décrits plus haut suppose un engagement de gestion durable pour la forêt, ou le respect de pratiques agricoles encadrées par le bail rural pour la terre et la vigne.

Cet engagement de gestion durable n'est pas en soi un label environnemental. Il correspond à une obligation réglementaire conditionnant l'exonération fiscale, distincte des certifications volontaires que certains groupements affichent en complément, telles que la certification PEFC ou FSC pour la gestion forestière, ou le cahier des charges de la haute valeur environnementale pour certaines exploitations viticoles ou agricoles.

Pour une approche plus large de la finance responsable et des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance appliqués aux placements financiers, la finance durable et l'investissement responsable font l'objet d'une réflexion propre au sein du cabinet.

Ces trois placements partagent un même horizon long : les engagements de gestion durable, de conservation des parts ou de bail rural qui conditionnent les avantages fiscaux décrits plus haut s'échelonnent sur plusieurs années, parfois plusieurs décennies pour l'exonération d'IFI forestière. Ce sont des supports de diversification, pas des supports de trésorerie disponible.

Cette page a une vocation informative et ne constitue pas un conseil personnalisé. L'éligibilité effective à chacun de ces régimes fiscaux dépend de la nature exacte du véhicule proposé et de la situation patrimoniale de chaque investisseur : un conseil fiscal dédié permet de vérifier les conditions applicables avant toute souscription.