Par Jean-René Couasnon
- Les litiges SCPI atteignent 141 dossiers en 2024, portant sur les délais de retrait et le défaut de conseil — l'AMF appelle à la prudence dans la communication du taux de distribution, qui ne reflète que partiellement la performance réelle.
- Les litiges liés au crowdfunding immobilier explosent (17 dossiers en 2023, 32 en 2024), souvent liés à des garanties trompeuses ou des hypothèques inexistantes sur des projets antérieurs au nouveau statut PSFP (10 novembre 2023).
- Les litiges crypto-actifs progressent de 22 % (107 dossiers), mais 64 % restent irrecevables, notamment pour des plateformes non inscrites sur la liste blanche des PSAN de l'AMF.
SCPI : entre délais de retrait et impératif de conseil adapté
Les litiges concernant les SCPI ont augmenté en 2024, atteignant 141 dossiers soumis au médiateur de l'AMF. Pour les SCPI à capital variable, les retraits sont traités par ordre d'arrivée et conditionnés à de nouvelles souscriptions ; des retards, parfois dus à un enregistrement tardif des demandes, ont pu mener à des indemnisations. En cas de blocage, une SCPI peut activer un fonds de remboursement, potentiellement avec une décote — une demande de retrait reste valable jusqu'à son exécution et ne peut être limitée dans le temps.
Un quart des dossiers pointent la qualité du conseil fourni, notamment en cas de pertes importantes, avec des manquements sur l'adéquation du conseil au profil de l'investisseur. L'AMF a communiqué sur la prudence nécessaire dans la communication du taux de distribution des SCPI : basé sur les revenus rapportés au prix de la part, il ne reflète que partiellement la performance réelle et peut induire en erreur si la valeur des parts a baissé. L'AMF recommande de le compléter par un indicateur global sur plusieurs années.
Crowdfunding immobilier : vigilance face aux promesses
Le financement participatif immobilier a connu une forte hausse des litiges en 2024, passant de 17 dossiers en 2023 à 32, avec seulement 8 dossiers clôturés dans l'année en raison de procédures longues et de négociations difficiles avec les plateformes. Ces litiges, souvent liés à des projets lancés avant l'entrée en vigueur du statut de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) le 10 novembre 2023, concernent majoritairement des opérations de promotion immobilière menées par des structures en difficulté financière.
Le médiateur pointe plusieurs failles : des projets basés sur des prévisions irréalistes, des garanties trompeuses (dont des hypothèques qui se sont révélées inexistantes), et une information incomplète ou inexacte. Le nouveau statut PSFP apporte des avancées pour la protection des investisseurs : Fiche d'Information Clé sur l'Investissement, catégorisation des investisseurs avertis/non avertis, passeport européen et gestion des défaillances.
Crypto-actifs : comptes bloqués et transition vers MiCA
Les litiges liés aux crypto-actifs ont poursuivi leur croissance en 2024, avec une augmentation de 22 % pour atteindre 107 dossiers — en partie liée à l'enregistrement obligatoire des Prestataires de Services sur Actifs Numériques (PSAN) depuis 2022. Une part importante de ces réclamations (64 %) reste toutefois irrecevable, principalement pour des arnaques manifestes ou des plateformes non inscrites sur la liste blanche des PSAN de l'AMF — le médiateur rappelle l'importance de vérifier cette liste avant toute transaction.
Pour les dossiers recevables, la problématique dominante concerne les comptes bloqués ou les transactions en attente, souvent justifiés par les PSAN au titre de la lutte contre le blanchiment de capitaux. Le médiateur ne peut toutefois pas contraindre un PSAN à agir en violation de ses obligations légales. Le règlement européen MiCA (Markets in Crypto-Assets) vise à harmoniser le cadre européen et remplacera à terme les régimes nationaux comme le PSAN.
Les chiffres cités sont ceux du rapport 2024 du médiateur de l'AMF ; le cadre réglementaire des crypto-actifs évolue avec l'entrée en application progressive du règlement MiCA.