💰 SCPI, Crowdfunding, Crypto-actifs : Le rapport du médiateur de l'AMF 2024 est publié !

💰 SCPI, Crowdfunding, Crypto-actifs : Le rapport du médiateur de l'AMF 2024 est publié !

Le rapport 2024 du médiateur de l'Autorité des marchés financiers (AMF) est riche d'enseignements pour les investisseurs s'intéressant aux SCPI, au crowdfunding immobilier et aux crypto-actifs. Il détaille les litiges émergents et les évolutions réglementaires impactant ces secteurs clés de la gestion de patrimoine et de l'investissement.

🏘️ SCPI : entre délais de retrait et impératif de conseil adapté

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont vu les litiges les concernant augmenter en 2024, atteignant 141 dossiers soumis au médiateur de l'AMF. Les points de vigilance majeurs sont :

• Les délais de retrait : pour les SCPI à capital variable, les retraits sont traités par ordre d'arrivée et conditionnés à de nouvelles souscriptions. Des retards, parfois dus à un enregistrement tardif des demandes, ont pu mener à des indemnisations pour compenser la perte de valeur. En cas de blocage, une SCPI peut activer un fonds de remboursement, potentiellement avec une décote, et le médiateur peut proposer un recours exceptionnel à ce fonds pour accélérer certains remboursements. Il est rappelé qu'une demande de retrait reste valable jusqu'à son exécution et ne peut être limitée dans le temps.

• Le défaut de conseil en investissement : un quart des dossiers pointent la qualité du conseil fourni, notamment en cas de pertes importantes, avec des manquements sur l'adéquation du conseil au profil investisseur du client. L'AMF a d'ailleurs communiqué sur la prudence nécessaire dans la communication du taux de rendement (ou « taux de distribution ») des SCPI. Ce taux, basé sur les revenus rapportés au prix de la part, ne reflète que partiellement la performance réelle et peut induire en erreur si la valeur des parts a baissé. L'AMF recommande de le compléter par un indicateur global, plus représentatif de la performance sur plusieurs années.

🏗️ Crowdfunding immobilier : vigilance face aux promesses et structuration par le PSFP

Le financement participatif immobilier (crowdfunding) a connu une explosion des litiges en 2024, passant de 17 dossiers en 2023 à 32. La résolution de ces cas est souvent complexe, avec seulement 8 dossiers clôturés durant l'année en raison de "procédures longues et de négociations difficiles avec les plateformes".
Ces litiges, souvent liés à des projets lancés avant l'entrée en vigueur du statut de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) le 10 novembre 2023 (opérant alors sous l'ancien statut de Conseiller en Investissement Participatif - CIP), concernent majoritairement des opérations de promotion immobilière ou de marchands de biens menées par des "structures en difficultés financières". Le médiateur de l'AMF pointe plusieurs failles :

• Des projets basés sur des prévisions irréalistes.

• Des garanties trompeuses, avec l'exemple édifiant d'hypothèques qui se sont révélées "inexistantes".

• Une information aux investisseurs incomplète, voire inexacte.
  Le retournement du marché immobilier a agi comme un catalyseur, exposant ces faiblesses structurelles. Les investisseurs, qui intervenaient souvent en fonds quasi-propres (dette mezzanine ou junior), se voyaient proposer des garanties de rang inférieur, bien loin de la sécurité perçue.
  Le nouveau statut de PSFP apporte des avancées notables pour la protection des investisseurs, telles que la Fiche d'Information Clé sur l'Investissement (FICI), la catégorisation des investisseurs (avertis et non avertis avec des protections renforcées), le passeport européen et la gestion des défaillances. Les effets de ce nouveau régime seront scrutés avec attention. En cas de litige, après une réclamation auprès de la plateforme, la saisine du médiateur de l'AMF est possible, qui peut proposer un "recours exceptionnel à un fonds de remboursement" si la plateforme en a activé un.

🔗 Crypto-actifs : l'essor des litiges liés aux comptes bloqués et la transition vers MiCA

Les litiges liés aux crypto-actifs ont poursuivi leur croissance en 2024, avec une augmentation de 22% pour atteindre 107 dossiers. Cette tendance est en partie une conséquence de la structuration du secteur en France, notamment avec l'enregistrement obligatoire en tant que Prestataire de Services sur Actifs Numériques (PSAN) depuis 2022, qui fait entrer davantage de plateformes dans le champ de compétence de l'AMF et de son médiateur.
Cependant, une part importante de ces réclamations (64%) demeure irrecevable. Les principaux motifs sont les litiges liés à des arnaques manifestes ou à des plateformes opérant sans aucune autorisation en France (non inscrites sur la "liste blanche" des PSAN de l'AMF). Le médiateur rappelle l'importance cruciale de vérifier ces listes avant toute transaction et de se méfier des "listes noires" des acteurs non autorisés.
Pour les dossiers recevables, la problématique dominante est celle des "comptes bloqués ou des transactions en attente". La justification la plus fréquente invoquée par les PSAN est le respect de leurs obligations réglementaires en matière de Lutte contre le Blanchiment de Capitaux et le Financement du Terrorisme (LCB-FT). Dans ce contexte, l'intervention du médiateur peut s'avérer efficace pour "débloquer la situation ou d'obtenir une explication claire", notamment si la plateforme a fait une application excessive de ses propres procédures. Toutefois, le médiateur ne peut contraindre un PSAN à agir en violation de ses obligations légales de vigilance. L'environnement réglementaire est en pleine ébullition avec l'arrivée du règlement européen MiCA (Markets in Crypto-Assets), qui vise à harmoniser le cadre pour les crypto-actifs au sein de l'UE, remplaçant à terme les régimes nationaux comme celui du PSAN. MiCA introduit notamment le passeport européen pour les prestataires et un socle commun d'exigences élevées pour la protection des investisseurs.

Le rapport du médiateur de l'AMF 2024 met en exergue les défis spécifiques et les mutations réglementaires qui transforment les SCPI, le crowdfunding immobilier et les crypto-actifs. Pour les investisseurs et les professionnels, comprendre ces dynamiques est essentiel pour évaluer les risques, saisir les opportunités et assurer la conformité, que ce soit face à des délais de retrait en SCPI, des garanties trompeuses en crowdfunding, ou des comptes bloqués en crypto-actifs. Une vigilance accrue et une information de qualité sont plus que jamais nécessaires pour naviguer dans ces marchés en pleine évolution.

Il faut savoir se faire conseiller.

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